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Allgemeine Informationen zum Thema: ERBBAURECHT

Dieses Recht wird wie ein Grundstück behandelt. Es erhält ein eigenes Grundbuchblatt, kann wie ein Grundstück belastet werden, wird wie ein Grundstück geschützt und kann wie ein Grundstück übertragen werden. ( H. J. Haertler )

Erbbaurecht

Ein Gebäude, das fest mit einem Grundstück verbunden ist, gilt als dessen wesentlicher Bestandteil d.h., es teilt das Schicksal der Hauptsache und wird daher Eigentum des Grundstückseigentümers. Dieser kann daher das Gebäude nicht ohne das Grundstück und das Grundstück nicht ohne das Gebäude veräußern oder belasten. Diese Grundsätze gelten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ( siehe auch BGB §§ 93-97 ).

Rechtscharakter und wirtschaftliche Bedeutung

Das Erbbaurecht ist durch die Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 geregelt. Es ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Ein solches Bauwerk (z.B. Gebäude) ist dann nicht ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern des Erbbaurecht Eigentümer des Grundstücks und Inhaber des Erbbaurechts (=Eigentümer des Gebäudes) können verschiedene Personen sein.
Das Bauwerk kann veräußert oder belastet werden, ohne dass zugleich das Grundstück veräußert oder belastet zu werden braucht. Aus Sicht des Grundstückseigentümers ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet.
Als dingliches Recht muss es im Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II, und zwar immer an erster Stelle, als Belastung eingetragen werden, um den Ausfall des Erbbaurechts bei der Zwangsversteigerung  des Grundstücks unmöglich zu machen. Gleichzeitig  wird damit die Beleihbarkeit des Erbbaurechts gesichert, d.h., das Erbbaurecht kann mit Hypotheken, Grund- und Rentenschulden oder Reallasten belastet werden.

Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Als "grundstücksgleiches Recht" erhält es deshalb auch während seines Bestehens ein eigenes Grundbuchblatt, "das Erbbaugrundbuch".

Gegenstand eines Erbbaurechts kann nur eine mit dem Boden fest verbundene bauliche Anlage ( Gebäude, Tiefgarage ) sein. Eine Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks zu landwirtschaftlichen Zwecken ist also nicht möglich. Die Beschränkung auf einen Teil des Gebäudes ( z.B. Stockwerk ) ist unzulässig, eine Ausnahme dazu bildet das Wohnungserbbaurecht.
Erbbauberechtigte können sein:

  • natürliche und juristische Personen sowie
  • der Grundstückseigentümer selbst 

Die wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts:

  • Der Erbbauberechtigte "spart" den Kaufpreis für das Baugrundstück und erwirbt "nur" das Erbbaurecht sowie das Gebäude.

  • Dem Erbbauberechtigten steht ein ansonsten wahrscheinlich nicht zum Kauf stehendes Grundstück ( der öffentlichen Hand, Kirche ) zur Bebauung zur Verfügung.

  • Erlischt das Erbbaurecht nach einer festgelegten Zeit (i.d.R. wird es jedoch verlängert) muss der Grundstückseigentümer den Inhaber des Erbbaurechts für das Bauwerk (Gebäude) entschädigen.

  • Die öffentliche Hand ( z.B. Gemeinden ) vergibt häufig ihr Grundeigentum in dieser Rechtsform als Anreiz zu Siedlungszwecken.

Bestellung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (rangerste Stelle). Grundlage ist ein Vertrag, nämlich die Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbaurechtserwerber, das an einem Grundstück ein Erbbaurecht begründet  werden soll. Gemäß Erbbaurechtsverordnung muss ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu übertragen, notariell beurkundet werden. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch des belasteten Grundstücks in Abt.II an rangerste Stelle eingetragen. Gleichzeitig wird vom Grundbuchamt ein eigenes (weiteres) Grundbuchblatt angelegt ( Erbbaugrundbuch ).

Der Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag enthält Bestimmungen über die Dauer des Erbbaurechts ( z.B. 30,60 oder 99 Jahre ) sowie über die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, die Gebäude in einem einwandfreien Zustand zu erhalten und alle auf das Grundstück entfallenden einmaligen und laufenden Steuern, Gebühren, Beiträge und sonstigen öffentlichen und privaten Lasten und Abgaben jeder Art zu tragen.

Erbbauzins

Der Erbbaurechtsvertrag enthält üblicherweise Bestimmungen über Höhe und Zahlung des so genannten Erbbauzinses. Er wird meist auf die Größe des Erbbaugrundstücks bezogen und nach Höhe und Fälligkeit im Vertrag genau festgelegt. Der Anspruch des Grundstücks-eigentümers auf Zahlung des Erbbauzins muss nach Zeit und Höhe für die gesamte Vertragsdauer im voraus bestimmt werden.

Der Anpassungsmaßstab orientiert sich im allgemeinen an einer bestimmten Preis- und Einkommensentwicklung (z.B. Preisindex für Lebenshaltungskosten). Der Erbbauzins bezieht sich auf heutigen Stand des Lebenshaltungskostenindex. Verändert sich dieser um mehr als 2% nach oben oder unten, so können beide Parteien eine Angleichung des Erbbauzinses verlangen, soweit sie der Billigkeit entspricht. Es können jedoch auch diesbezüglich abweichende Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag getroffen werden.

Übertragung des Erbbaurechts

Erbbaurecht ist vererblich und veräußerlich (kann von Vertragsparteien nicht abbedungen werden), es kann verkauft oder verschenkt werden. Es ist ferner wie ein Grundstück, z.B. zur Finanzierung des Kaufpreises belastbar. Erbbaurecht kann auch in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Die Bestellung eines Erbbaurechts auf die Dauer des Lebens der Erbbauberechtigten ist zulässig.

Beendigung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht erlischt nur mit Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn es nicht verlängert wird. Im Erbbaurechtsvertrag steht jedoch i.d.R., dass der Erbaurechtgeber die Laufzeit um eine vorher festgelegte Zeit verlängern kann.

Erbbaurechtsverträge können nicht einseitig gekündigt werden.

Quelle:
- Haertler, Hans Joachim: Erbbaurechtsverordung ( ErbbauVO ), Harmonia Verlag GmbH, Hamburg 1998.
( Grundlagenwerk der Betriebswirtschaftslehre für Kaufleute der Grundstücks und Wohnungswirtschaft )

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